حالات إعفاءات الأراضي البيضاء من الرسوم الجديدة

حالات إعفاءات الأراضي البيضاء من الرسوم الجديدة

فرض نظام رسوم الأراضي البيضاء رسم سنوي لا يزيد على (10%) من قيمة الأرض وذلك على الأراضي البيضاء المملوكة لشخص أو أكثر من ذوي الصفة الطبيعية، أو الصفة الاعتبارية عدا عقارات الدولة. بالرغم من ذلك نصت اللائحة التنفيذية الجديدة على حالات معينة للإعفاء من دفع الرسوم ، وخلال هذا المقال سنوضح نحن مكتب السلامه للمحاماة والاستشارات القانونية الحالات اللازمة للإعفاء وكيف يمكنك الاستفادة منها.

النص القانوني للاعفاء من رسوم الاراضي البيضاء

نصت المادة الثامنة من اللائحة التنفيذية الجديدة لنظام رسوم الأراضي البيضاء على :

 1- يتوقف تطبيق الرسم عند تحقق أيٍّ من المعايير الآتية:

أ- انتفاء أيٍّ من اشتراطات تطبيق الرسم الواردة في المادة (السابعة) من اللائحة.

ب- وجود مانع يحول دون تصرف المكلّف فيها، أثناء المدة النظامية لسداد الرسم؛ على ألا يكون متسبباً أو مشاركاً في قيام المانع.

ج- وجود عائق يحول دون صدور التراخيص والموافقات اللازمة لتطوير الأرض أو بنائها، أثناء المدة النظامية لسداد الرسم؛ على ألا يكون المكلّف متسبباً أو مشاركاً في قيام العائق.

د- إنجاز تطوير الأرض أو بنائها خلال المدة النظامية لسداد الرسم.

2- دون إخلال بالمعايير الواردة في الفقرة (1) من هذه المادة؛ يتوقف تطبيق الرسم لمدة تُحدَّد بقرار من الوزير إذا أنجِز تطوير الأرض بما لا يتعارض مع مواعيد إصدار فواتير الرسم السنوية في المدينة.

3-يجوز منح المكلّف مدة إضافية تقدرها اللجنة -المشكَّلة بناءً على المادة (الثالثة) من اللائحة- لإنجاز تطوير الأرض أو بنائها حسب مساحة الأرض وطبيعتها، وإذا لم يُنجَز التطوير خلال تلك المدة فتستحصل الرسوم المستحقة عنها، وفق ضوابط تصدر بقرار من الوزير بعد موافقة اللجنة الوزارية.

4-إذا توقف تطبيق الرسم على جزء من الأرض البيضاء أو الأراضي البيضاء الخاضعة لتطبيق الرسم بعد صدور فاتورة الرسم، فيُطبق على الجزء المتبقي منها.

حالات إعفاءات الأراضي البيضاء من الرسوم الجديدة: 

الحالة الأولى : عدم استيفاء الشروط

حددت المادة (8) من اللائحة أنه إذا لم يتوافر أي شرط من الشروط الواردة في المادة (7) وهم :

1. أن تكون أرضاً بيضاء.
2. أن تكون قابلة للتطوير أو البناء.
3. أن تقع داخل نطاق تطبيق الرسم، وفقاً للإعلان الصادر بشأنها.
4. ألا تقل مساحتها، أو مجموع مساحة الأراضي البيضاء المملوكة لمالك واحد الخاضعة للتطبيق، في نطاق المدينة؛ عن خمسة آلاف متر مربع.

ولا يشترط أن تجتمع كل تلك الشروط معاً ، بل يكفي عدم توافر شرط واحد فقط منهم ، مثل أنه يوجد أرض بيضاء وقابلة للتطوير والبناء وتقع داخل النطاق الجغرافي، ولكن مساحتها فقط  (2000 م2) ، ففي تلك الحالة لا يطبق الرسم لأن المساحة أقل من( 5000م2 ) وهي المساحة اللازمة لخضوع الأرض لتطبيق الرسم.

الحالة الثانية :  وجود مانع للتصرف في الأرض.

يوجد العديد من الحالات التي تمنع المالك من بيع الأرض أو تطويرها أو إجراء أي تصرف قانوني فيها ، كالتالي:

1. نزاع على الملكية: وجود دعوى قضائية قائمة بشأن ملكية الأرض بين المكلّف وطرف آخر.
2. حجز قضائي أو إداري: أمر من محكمة أو جهة حكومية بحجز الأرض ومنع التصرف فيها (مثل حجز لضمان دين، أو حجز بسبب تحقيق جنائي مرتبط بالأرض).
3. دعاوى إزالة شيوع أو قسمة: إذا كانت الأرض مملوكة على الشيوع وهناك دعوى قضائية لتقسيمها أو بيعها، مما يمنع أحد الشركاء من التصرف في حصته بشكل مستقل.
4. أمر منع تصرف: أي قرار قضائي أو إداري صادر بمنع المكلّف من التصرف في الأرض لأي سبب نظامي. 

من هذه الحالات التصفية القضائية ، ويمكن اعفائك من الرسوم إذا كانت أرضك خاضعة للتصفية القضائية ، لمعرفة معلومات أكثر تصفح مقال كيف تجنب مالك أرض رسوم مائة ألف ريال قانونياً؟

5. تعارض في الصكوك أو الحدود: وجود مشكلة مسجلة تمنع نقل الملكية أو التصرف لحين تصحيحها.
6. كوارث طبيعية: مثل سيول جارفة أدت إلى غرق الأرض بشكل كامل ومستمر، أو انهيارات أرضية جعلت الأرض غير صالحة للتصرف المؤقت أو تحتاج لتدخلات ضخمة لإعادة تأهيلها.
7. إعلان منطقة خطر: إذا أعلنت الجهات المختصة أن الأرض تقع ضمن منطقة خطر (مثل منطقة مهددة بانفجارات، أو تلوث بيئي حاد ومفاجئ يتطلب معالجة) يمنع التصرف فيها مؤقتًا.
8. صدور قرار نزع ملكية: إذا صدر قرار رسمي من الجهات الحكومية بنزع ملكية الأرض للمصلحة العامة، فإن هذا يوقف تصرف المالك فيها لحين إتمام إجراءات النزع والتعويض.
9. التهيئة لنزع الملكية: إذا كانت الأرض ضمن مخطط تطويري حكومي صدرت فيه قرارات أو أوامر إدارية بمنع التصرف استعدادًا لنزع الملكية.
10. منطقة محمية أو محظورة: إذا تم إعلان الأرض فجأة كجزء من محمية طبيعية أو منطقة أثرية يمنع فيها أي تصرف أو بناء بقرار رسمي.
11. خطوط تنظيمية مستقبلية: في بعض الحالات، قد يتم تجميد التصرف في أراضٍ معينة تمهيداً لإقرار مخططات تنظيمية كبرى (طرق وبنى تحتية) تؤثر عليها بشكل جوهري.
12. أرض مرهونة: الأرض مرهونة لحساب جهة تمويل أو بنك ولا يمكن التصرف بها بالبيع إلا بعد فك الرهن. 

ملحوظة هامة : كل تلك الحالات وضع لها المنظم شرط في غاية الأهمية لأجل الاعفاء من الرسم وهو على ألا يكون المكلف متسبباً أو مشاركاً في قيام المانع.

الحالة الثالثة:  وجود عائق يمنع التطوير.

يوجد العديد من الحالات التي تمنع المالك من تطويرها كالتالي:- 

1. تجميد المخططات: قرار من الأمانة أو البلدية بتجميد إصدار تراخيص البناء في منطقة معينة لإعادة دراسة المخطط التنظيمي أو تحديثه، ولمدة معقولة.
2. تغيير مفاجئ في الاشتراطات البنائية: تعديلات مفاجئة وغير متوقعة في أنظمة البناء (مثل تغيير في ارتفاعات المباني ونسب البناء والارتدادات) تتطلب وقتًا للتكيف معها، مما يعيق إصدار التراخيص مؤقتًا.
3. الأرض ضمن مسار مشروع حكومي قيد التنفيذ: إذا كانت الأرض تقع ضمن مشروع بنية تحتية كبير (مثل طريق، خط قطار أو شبكة صرف صحي) قيد التخطيط النهائي أو التنفيذ، مما يمنع إصدار تراخيص البناء عليها لحين الانتهاء من المشروع أو تعديل المخطط.
4. تعليق خدمات: عدم توفر خدمات أساسية (مثل المياه، الكهرباء، الصرف الصحي) بشكل مؤقت في المنطقة بقرار حكومي لأسباب خارجة عن إرادة المكلّف.
5. دراسات بيئية أو جيولوجية إجبارية: إذا صدرت تعليمات من الجهات المختصة بضرورة إجراء دراسات بيئية أو جيولوجية معينة للأرض قبل إصدار الترخيص، وكان إجراء هذه الدراسات خارجًا عن إرادة المكلّف (مثل اكتشاف تربة غير مستقرة تحتاج دراسة خاصة من قبل جهة حكومية معينة).

من أهم الأمثلة على هذا النوع من الأراضي هي التي تقع على سواحل الخليج العربي ، ومن أهم القضايا على ذلك تجنب مالك أرض دفع رسوم 2 مليون ريال على أرضه لهذا السبب ، لمعرفة معلومات أكثر برجاء تصفح مقال كيف تجنب مالك أرض دفع رسوم 2 مليون ريال قانونياً؟

6. تلوث بيئي: اكتشاف تلوث بيئي في الأرض يتطلب معالجة من قبل جهة حكومية أو متخصصة قبل منح التراخيص.
7. وجود آثار أو مواقع تاريخية غير مكتشفة: إذا تم اكتشاف آثار أو مواقع تاريخية في الأرض أثناء التخطيط للبناء، مما يوقف إصدار التراخيص لحين إجراء الحفريات والدراسات اللازمة من قبل الجهات المختصة.
8. عدم وجود بنية تحتية كافية: إذا كانت المنطقة تفتقر إلى البنية التحتية الأساسية (مثل الطرق المعبدة، شبكات المياه والصرف الصحي) مما يمنع إصدار تراخيص البناء، وهذا ليس بسبب تقصير المكلّف، بل بسبب خطط الدولة لتطوير المنطقة.
9. مشاكل في شبكة الصرف أو المياه: وجود مشكلات عامة في شبكات الصرف الصحي أو المياه في المنطقة تمنع توصيل الخدمات للمباني الجديدة، وهذا خارج عن قدرة المكلّف.
10. منع إيقاف التخطيط أو التراخيص: قرار مؤقت صادر من جهة حكومية عليا بمنع إصدار أي تراخيص بناء أو تطوير في منطقة معينة لأسباب استراتيجية أو أمنية أو بيئية.

ملحوظة هامة : كل تلك الحالات وضع لها المنظم شرط في غاية الأهمية لأجل الإعفاء من الرسم وهو على ألا يكون المكلف متسبباً أو مشاركاً في قيام العائق.

الحالة الرابعة: إنجاز تطوير الأرض.

نصت المادة الثامنة الفقرة ( د) أنه إذا قام المكلف بتطوير الأرض وبنائها خلال المدة النظامية وهي (سنة ميلادية) من تاريخ إصدار فاتورة الرسم، فإن كانت فاتورة الرسم صادرةً عن سنوات سابقة؛ فتكون منتجة لآثارها من تاريخ الصدور، ويُستحق سداد الرسم خلال (تسعين) يوماً من تاريخ تبليغ المكلّف به. لإنه يتم إعفائه من سداد الرسوم .

ويقصد ببناء الأرض تشييد منشآت على الأرض بشكل كامل -عدا التسوير وما في حكمه- وفقاً لتراخيص البناء الصادرة لها؛ وبما يتوافق مع الاشتراطات المتصلة بها.

بينما يقصد بتطوير الأرض: تنفيذ البنية التحتية للأرض بشكل كامل، وفقاً للتراخيص الصادرة لها؛ وبما يتوافق مع المتطلبات التنظيمية والمخطط المعتمد.

أسئلة وأجوبة :-

ختاماً: مكتب السلامه للمحاماة والاستشارات القانونية يوفر جميع الاستشارات والدعم اللازم لفهم نظام رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة الجديد ولائحته التنفيذية ، وفي حال رغبتك في تقديم اعتراض نظامي على الرسوم أو الاستفسار عن خضوع أرضك للإعفاء ، مكتب السلامة حاضر لدعمك.

المصادر :-

1. اللائحة التنفيذية لرسوم الأراضي البيضاء الصادرة بتاريخ 28/2/1447 ه الموافق 22/8/2025م.

https://uqn.gov.sa/details?p=27369

2. تعديلات نظام رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/244) بتاريخ 11/7/1446 ه .

https://laws.boe.gov.sa/BoeLaws/Laws/LawDetails/6932e745-0f61-4f25-9e4a-a9a700f21d6b/1