الأحكام النظامية الجديدة للعلاقة الإيجارية بمدينة الرياض
صدَرَ قرار مجلس الوزراء والمرسوم الملكي بالموافقة على الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المُؤجر والمُستأجِر في جميع أنحاء المملكة العربية السعودية من خلال تنفيذ مجموعة من الإجراءات النظامية الجديدة لسوق الإيجار في السعودية ، ولقد نصت الأحكام العامة على تطبيقها في جميع مدن المملكة مع النص على مجموعة استثناءات تخص العلاقة الإيجارية بمدينة الرياض فقط ، وهذا لمواجهة التحديات في السوق العقاري بالعاصمة، وخلال هذا المقال سنوضح نحن مكتب السلامه للمحاماة والاستشارات القانونية تلك الأحكام بالتفصيل.
محتوي المقال
أهم الأحكام الإيجارية في الرياض
1-إيقاف الزيادة السنوية للإيجارات
تم إيقاف الزيادة السنوية في قيمة الإيجار للعقارات الواقعة داخل النطاق العمراني لمدينة الرياض ، لمدة 5 سنوات، ويشمل ذلك العقود القائمة والجديدة داخل النطاق العمراني للمدينة بدءً من 25 سبتمبر 2025م.
2- تثبيت أجرة العقار الشاغر الذي سبق تأجيره
لأجل ضمان عدالة الأسعار، تم تثبيت القيمة الإيجارية للعقارات الشاغرة داخل النطاق العمراني لمدينة الرياض وفقًا لآخر أجرة مسجلة لها في “إيجار” .
3- تنظيم أجرة العقار الذي لم يسبق تأجيره
العقارات التي تؤجر للمرة الأولى ، تحتسب قيمتها الإيجارية بحسب ما يتفق عليه بين المؤجر والمستأجر.
4- حالات عدم تجديد عقد الإيجار
يُعتبر عقد الإيجار مُجددًا تلقائيًا، ما لم يقم أحد الطرفين بإشعار الآخر بعدم رغبته في التجديد قبل (60) يومًا على الأقل من نهاية العقد، ولكن في الرياض: لا يتاح للمؤجر طلب عدم تجديد العقد إذا رغب المستأجر في ذلك، إلا في حالات حصرية ومحددة، منها:
- تخلف المستأجر عن سداد الأجرة.
- وجود مشاكل هيكلية في العقار تؤثر على سلامة السكان ( بموجب تقرير فني معتمد من الجهة الحكومية المختصة).
- رغبة المؤجر في السكن الشخصي له أو لأحد أقاربه من الدرجة الأولى.
- أي حالات أخرى يقررها مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار وفق ضوابط محددة.
أسئلة وأجوبة :-
هل من الممكن زيادة القيمة الإيجارية في مدينة الرياض؟
تحقيقًا لهدف استقرار السوق في العاصمة، نصت الأحكام التنظيمية على أنه لا يجوز للمؤجر زيادة القيمة الإيجارية للعقود السكنية والتجارية الواقعة ضمن النطاق العمراني المحدد لمدينة الرياض، وذلك لمدة خمس سنوات من تاريخ نفاذ الأحكام.
هل يمكن لباقي مدن المملكة زيادة القيمة الإيجارية؟
الأصل في العلاقة الإيجارية هو استقرار القيمة المتفق عليها. وفي مدن المملكة الأخرى (خارج نطاق الرياض)، أتاحت التنظيمات آلية لطلب تعديل القيمة الإيجارية عند التجديد، ولكنها لا تتم تلقائيًا. إذ يُشترط تقديم طلب عبر المنصة والحصول على موافقة صريحة من المستأجر، بما يضمن أن أي تغيير يتم بالتراضي ويحقق التوازن الذي يحفظ حقوق المستأجر والمؤجر معًا.
ماذا يترتب على المستأجر في حال رفضه رفع القيمة الإيجارية المقدمة من قبل المؤجر، وهل هناك خيارات أخرى للمستأجر للبقاء في العقار بنفس السعر؟
خارج مدينة الرياض، إذا رفض المستأجر طلب الزيادة، فإن العقد لا يتجدد تلقائيًا وتعتمد إمكانية البقاء في العقار على التوصل لاتفاق جديد بين الطرفين. أما في الرياض، فلا يجوز للمؤجر طلب الزيادة أصلًا طوال مدة سريان التنظيمات البالغة خمس سنوات، كما لا يجوز له الامتناع عن التجديد إلا في الحالات المحددة نظامًا.
في مدينة جدة (أو أي مدينة خارج الرياض)، لماذا لا يتم تطبيق تثبيت الحد الأعلى مثل الرياض؟ ومتى ممكن يشمل باقي المناطق؟
جاء تطبيق الأحكام التنظيمية في مدينة الرياض كمرحلة أولى، بناءً على دراسة مؤشرات السوق العقاري فيها والحاجة لتطبيق إجراءات تهدف إلى تعزيز التوازن. أما بخصوص شمول مدن أخرى، فقد أتاحت الأحكام النظامية إمكانية التوسع في التطبيق مستقبلًا بقرار من مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار بعد موافقة مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية، وذلك بناءً على المحددات والمؤشرات التي يتم متابعتها بشكل مستمر.
اتفقت مع المستأجر على زيادة في الأجرة وصدرت الضوابط، هل نضع قيمة الأجرة المتفق عليها في العقد والعقار في مدينة الرياض؟
بعد أن تم إطلاق الضوابط التنظيمية الجديدة للسوق الإيجاري، يُمنع زيادة القيمة الإيجارية على جميع الحالات في مدينة الرياض، ويجب الالتزام بالحد الأعلى المسجل نظامًا.
المؤجر وضع أن العقار خارج مدينة الرياض للتهرب من الضوابط ماهي الإجراءات لذلك؟
توجد حوكمة على العناوين العقارية حسب وثائق الملكية. وفي حال حدوث ذلك، يتحمل المؤجر التبعات القانونية لإقراره بصحة بيانات العقار.
ما هي الحالات التي يمكن فيها للمؤجر الاعتراض على الحد السعري؟
لضمان العدالة في تحديد القيمة الإيجارية، أتاحت التنظيمات للمؤجر حق الاعتراض على الحد السعري في حالتين محددتين: الأولى إذا خضع العقار لأعمال ترميم جوهرية أثرت في قيمته، والثانية إذا كان تاريخ آخر عقد إيجار مسجل للعقار قبل عام 2024م.
ما هو الحد الأعلى للإيجار إذا كان العقار مسجل في إيجار بدون عقد نشط حالياً؟
إذا كان العقار الشاغر -في مدينة الرياض- قد سبق تأجيره، فيجب ألا تزيد قيمة أجرته الإجمالية على قيمة آخر عقد إيجار مسجل له.
في حال كان العقار جديداً ولم يتم تسجيله في إيجار من قبل، كيف يتم تحديد الحد الأعلى للإيجار؟
تُحتسب قيمة الأجرة الإجمالية للعقار الذي لم يسبق تأجيره بحسب ما يُتفق عليه بين المؤجر والمستأجر، وتُثبت هذه القيمة كحد أعلى في مدينة الرياض.
في حال تم انشاء عقد بعد إطلاق قرار تنظيم العلاقة وتم تحديد مدة العقد 10 سنوات وتم تفعيل أيقونة الإيجار المتزايد كل سنة حسب اتفاق الأطراف ما هو الإجراء؟
في مدينة الرياض، سيتم تثبيت سعر الوحدة بناءً على أول قيمة متفق عليها لمدة 5 سنوات من تاريخ تطبيق القرار، ولن يتم احتساب الإيجار المتزايد إلا بعد انتهاء هذه المدة.
ختاماً: بحلول عام 2030، نتوقع أن نرى الرياض أكثر تركيزاً في نموها، مع زيادة في الكثافة السكانية والعمرانية في المناطق الداخلية، واستقرارا في السوق الإيجاري ينعكس على النمو الاقتصادي ، مكتب السلامه للمحاماة والاستشارات القانونية يوفر جميع الاستشارات والدعم اللازم لفهم تنظيم الأحكام الجديدة للعلاقة الإيجارية ونظام رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة الجديد ولائحته التنفيذية ، وفي حال رغبتك في تقديم اعتراض نظامي ، مكتب السلامة حاضر لدعمك.
