أعرف حقوقك – عدالة التعويض – وتطبيق اشتراطات النظام عند نزع ملكية عقارك
كل الشرائع والأنظمة عملت على احترام الملكية الخاصة وضمان حقوق الأشخاص في التملك وعدم التعدي على ملكياتهم بالنزع، إلا بمقتضى الشرع والنظام، وأنه لا يجوز نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة إلا بمراعات الضوابط والشروط الشرعية التالية:
- أن يكون نزع الملكية مقابل تعويض فوري وعادل يقدره أهل الخبرة بما لا يقل عن ثمن المثل
- أن يكون نازع العقار ولي الأمر أو نائبه في ذلك المجال
- أن يكون النزع للمصلحة العامة التي تدعو إليها ضرورة عامة أو حاجة عامة تنزل منزلتها كالطرق والجسور
- ألا يؤدي العقار المنتزع من مالكه إلى توظيفه في الاستثمار العام أو الخاص، أو ألا يعجل نزع ملكيته قبل الأوان
إذا اختلت هذه الشروط أو بعضها، كان نزع العقار من الظلم في الأرض ومن الغصوب التي نهى الله تعالى عنها ورسوله صلى الله عليه وسلم. وقد صدر نظام نزع الملكية للمنفعة العامة ووضع اليد المؤقت على العقار بموجب الأمر الملكي رقم (م/15 وتاريخ 11/03/1424هـ)، تتويجاً لتوجه ولاة الأمر بالمملكة – حفظهم الله – في حماية حق الملكية ومنع التغول عليها من جهة الإدارة. وتطبيقاً للمادة (18) من النظام الأساسي للحكم، والتي نصت على:
“تكفل الدولة الملكية الخاصة وحرمتها، ولا ينزع من أحد ملكه إلا للمصلحة العامة على أن يعوض المالك تعويضاً عادلاً.”
عدالة التعويض
قد بين نظام نزع الملكية الأسس والضوابط والاشتراطات التي يجب مراعاتها والتقيد بها عند نزع الملكية للمنفعة العامة. وفي المقابل، وضع النظام الأسس القويمة لتقدير التعويض العادل لمن نزعت عقاراتهم للمنفعة العامة دون جور أو انتقاص لتلك الحقوق عند تقديرها. وقد ألزمت المادة (السادسة) – البند الثالث – من نظام نزع الملكية للعام 1424هـ الجهة صاحبة المشروع بتشكيل لجنة تشترك فيها الإمارة والبلدية المختصة وبحضور مالكي العقار أو ممثليهم للوقوف على العقار المراد نزعه، وعمل محضر لحصر جميع ما اشتمل عليه من مباني وأسوار وأشجار… إلى آخره، والتوقيع عليه من أطراف اللجنة.
وعلى اللجنة أن تنهي عملها خلال ستين يوماً من تاريخ قرار الموافقة بالبدء في إجراءات النزع، والذي يُعتبر تاريخ نشر القرار كأساس لتقدير التعويض، ولا يعتد بعدها بما يلحق بالعقار من زيادات أو تحسينات أو إضافات أو بناء أو غرس، وهذا ما تضمنه البند (الثاني) من المادة أعلاه. كما ألزم النظام الجهة صاحبة المشروع بتشكيل لجنة لتقدير العقارات المطلوب نزع ملكيتها، تتألف من خمسة مندوبين من الجهات الحكومية واثنين من أهل الخبرة في العقار، ترشحهم الغرفة التجارية الصناعية بالمنطقة.
وقيدت المادة (الثامنة) اللجنة بأن تبدأ عملها بتقدير التعويض خلال ستين يوماً من تاريخ القرار بالموافقة على البدء في إجراءات النزع، ويلزمها الانتهاء من التقدير خلال تسعين يوماً من ذلك التاريخ، ما لم تقرر اللجنة وجود أسباب تحول دون ذلك، على أن تُدوّن هذه الأسباب وترفع للجهة صاحبة المشروع للاعتماد. كما ألزمت المادة (السادسة عشر) من النظام أن تقوم الجهة صاحبة المشروع بإبلاغ أصحاب الحقوق على العقارات المقرر نزع ملكيتها بالتعويض المقدر لهم بالطرق الإدارية، فإذا تعذر إبلاغهم يتم تبليغهم بالنشر في الجريدة الرسمية وفي صحيفتين من الصحف الرسمية الموزعة في المنطقة، وعلى أن يُلصق الإعلان في مقر الجهة صاحبة المشروع، ومقر المشروع، والمحكمة، والإمارة أو المحافظة أو المركز، وفي البلدية التي يقع العقار ضمن دائرة اختصاصها.
قد يهمك ايضا : انواع العقود في القانون السعودي 2025
وقد اشترطت المادة (السابعة عشر من النظام) على الجهة صاحبة المشروع أن تقوم بتبليغ أصحاب العقارات لإخلائها خلال ثلاثين يومًا، بشرط أن تتم إجراءات الصرف قبل التاريخ المحدد للإخلاء، على ألا يُسلم المبلغ إلا بعد تسليم العقار وتوثيقه بواسطة كاتب العدل أو المحكمة. وأجاز النظام للوزير المختص إخلاء العقار في الحالات الاستثنائية قبل استكمال الإجراءات، وفي كل الأحوال، إذا قام صاحب المشروع بإخراج مالك العقار من عقاره أو منعته من الانتفاع به قبل تسليم التعويض، يُعطى أجرة المثل عن الفترة بين الإخلاء وتسليم التعويض. كما ألزمت المادة (الثامنة عشر) أن يتم صرف التعويض للعقار المنزوعة ملكيته خلال سنتين من تاريخ قرار الموافقة على البدء في إجراءات النزع، وإن تعذر ذلك يجوز للمالك المطالبة بإعادة تقدير التعويض.
نزع الملكية والقرارات الإدارية
وحيث إن نزع الملكية لا يتم إلا بقرار إداري، فقد أجاز النظام لمن لحقه ضرر من القرار الإداري الطعن فيه لدى المحكمة الإدارية، سواء للمطالبة بإلغاء القرار لمخالفته للنظام أو إساءة استعمال السلطة من جهة الإدارة، أو للمطالبة بإلغاء قرار التقدير والمطالبة بإعادة تقدير التعويض أو عدم تقديره والنزع. ويُعرف ذلك بالقرار السلبي، إذ يلجأ الطاعن للمحكمة لإلزام جهة الإدارة بالقيام بالإجراءات المنصوص عليها في النظام لنزع الملكية والتعويض، خاصةً وأن العقار محل النزع يكون ضمن مشروع جهة الإدارة. وقد أرست السوابق القضائية، مثل قرار محكمة الاستئناف رقم (1141/2 لعام 1424هـ) في القضية رقم (1092/10/ق لعام 1424هـ، وإلغاء محضر تقدير اللجنة بسبب الفرق الشاسع بين تقدير اللجنة (70,000 ريال للمتر المربع) وتقدير جهة الخبرة (150,000 ريال للمتر المربع)، أن هناك اختلافًا كبيرًا بين التقديرات وأن ذلك يُعد مخالفة للنظام والشرع استنادًا إلى قول النبي صلى الله عليه وسلم “لا ضرر ولا ضرار” والقاعدة الشرعية “إن الضرر يزال”.
من هنا، فقد قررت المحكمة الإدارية بإلغاء قرار النزع لعدم تحقق شرط المصلحة العامة، وفق حكم محكمة الاستئناف الإدارية رقم (2241/2 لعام 1435هـ).
دعم حقوقك القانونية
إذا واجهت تقديرًا غير صحيح لعقارك أو كان لديك اعتراض على خطأ لجنة التقدير، فيسرنا في مكتب محاماة واستشارات قانونية أن نقدم لكم الدعم القانوني اللازم للحصول على حقكم وفقًا للأنظمة السعودية.
توصيات عملية
- توثيق المعاملات:
- احرص على توثيق كافة المعاملات عبر العقود الالكترونيه في السعودية مع اتباع إجراءات توثيق العقود الالكترونيه وتحديد رسوم العقود الالكترونيه عند الضرورة.
- استشارة قانونية متخصصة:
- ينصح بالتواصل مع مكتب محاماة واستشارات قانونية للتأكد من صياغة العقد والالتزام بالنظام، سواء كنت تدير شركة الشخص الواحد أو كنت جزءًا من شركة قانونية مسجلة في السجل التجاري.
- الالتزام بإجراءات تأسيس الشركات:
- التأكد من أن كافة الإجراءات المتعلقة بـ تأسيس الشركات في السعودية والتسجيل في السجل العقاري تتم وفقًا للأنظمة لضمان حماية حقوق الملاك.
- الاستعانة بالمستشارين:
- يُعد الاستعانة بخبراء متخصصين في تقدير التعويضات أمرًا أساسيًا لتفادي الفروق الكبيرة في التقديرات وضمان تحقيق العدالة.
- التواصل والشفافية:
- يجب تبادل المراسلات والاتصالات بشكل دوري بين الأطراف وتوثيق كافة الإشعارات، سواء إلكترونيًا أو عبر البريد المسجل، لضمان سريان الإخطارات رسميًا.
يهمك ايضا : حماية العلامة التجارية وان لم تسجل رسميا
