ماهي القضايا العقارية في السعودية ؟
يسجل سوق العقارات السعودي نشاطاً قوياً حيث ارتفعت أسعار العقارات بنسبة 1.7% في الربع الثاني من عام 2024م مقارنة بالربع المماثل من عام 2023م ، وتعد أسعار الأراضي السكنية هي المؤثر الأكبر في ارتفاع أسعار العقارات لعام 2024 حيث ارتفعت بنسبة 2.8% طبقاً لتقرير الرقم القياس لأسعار العقارات الصادر عن الهيئة العامة للإحصاء، وهذا الارتفاع في أسعار العقارات السكنية نتيجة لاهتمام المملكة بتوفير مساكن ملائمة للمواطنين في رؤية 2030م وتضعها في مقدمة الخدمات الإنسانية التي تقدمها من خلال أتاحه تملك الأسر السعودية للمساكن ، وبالتالي أصبح العقار مصدراً من مصادر الاستثمار وتنمية الأموال ، وأيضاً نسبة كبيرة من القضايا المرفوعة إلى المحاكم تخص القضايا العقارية ، وخلال هذا المقال سنوضح نحن مكتب السلامه للمحاماة والاستشارات القانونية أهم القضايا العقارية في السعودية وكيف يمكننا مساعدتك.
نظرة عامة على القوانين والممارسات العقارية السعودية
يوجد مجموعة من الأنظمة والقوانين التي تنظم الممارسات العقارية في المملكة العربية السعودية ، وتلك الأنظمة كالتالي:-
1- نظام التسجيل العيني للعقار لعام 1443 هجرياً.
هذا النظام يهدف إلى جعل العقار محل الحق العقاري أساساً لقيد الحق ، من خلال إصدار سجل له يتكون من مجموعة من الوثائق التي تبين أوصاف العقار وموقعه وحالته المادية والنظامية وما يتبعه من حقوق والتزامات تخص العقار.
2- نظام المرافعات الشرعية لعام 1435 هجرياً.
هذا النظام يوضح الأحكام والقواعد التي تنظم سير المرافعة في الدعوى العقارية منذ بدء الدعوى حتى الفصل فيها، ولقد نص النظام في المادة (31) الفقرة (أ) أنه ( تختص المحاكم العامة بنظر جميع الدعاوى والقضايا والإثباتات الإنهائية وما في حكمها الخارجة عن اختصاص المحاكم الأخرى وكتابات العدل وديوان المظالم، ولها بوجه خاص النظر في الآتي:
أ – الدعاوى المتعلقة بالعقار: من المنازعة في الملكية، أو حق متصل به، أو دعوى الضرر من العقار نفسه أو من المنتفعين به، أو دعوى أقسام المنافع أو الإخلاء أو دفع الأجرة أو المساهمة فيه، أو دعوى منع التعرض لحيازته أو استرداده، ونحو ذلك، ما لم ينص النظام على خلاف ذلك.) وبالتالي تختص المحاكم العامة في المملكة بجميع الدعاوى التي تتعلق بالعقار ، فيما عدا الدعاوى العينية المتعلقة بعقار خارج المملكة لا تختص بها محاكم المملكة إلا إذا قام أطراف الدعوى باختيارها لرفع الدعوى امامها،ففي تلك الحالة تختص محاكم المملكة بها.
فيما عدا الدعاوى العينية المتعلقة بعقار خارج المملكة تختص محاكم المملكة بنظر الدعوى إذا قبل المتداعين ولايتها ولو لم تكن داخلة في اختصاصها ، طبقاً لما نصت عليه المادة (28) من النظام.
3- نظام المعاملات المدنية لعام 1444 هجرياُ.
ينظم النظام الأحكام والقواعد التي تنظم تعامل الناس ومن في حكمهم إلا ما كان يدخل في نظام آخر ، ويعد هذا النظام هو الأساس والأصل في فروع القانون الخاص حيث ينظم العقود بشكل عام والتي تتداخل في القضايا العقارية مثل عقد البيع والهبة والإيجار وعقد إيجار الأرض الزراعية وعقد الحراسة وغيرها من العقود الأخرى التي ينتج عنها العديد من المنازعات القانونية.
اقرأ ايضا: انواع العقود في القانون السعودي 2025
التحولات في التشريعات المتعلقة بالعقارات في المملكة
يوجد العديد من التحولات الجذرية التي حدثت في التشريعات والأنظمة المتعلقة بالعقارات مثل إصدار تنظيم الهيئة العامة للعقار والذي نص في مادته الثالثة المعدلة بقرار مجلس الوزراء رقم (69) بتاريخ 23 /1/1443 هجرياً على إنه ( الغرض الأساس للهيئة هو التسجيل العيني للعقارات في المملكة، والعمل على تنظيم النشاط العقاري غير الحكومي والإشراف عليه وتطويره، لرفع كفايته، وتشجيع الاستثمار فيه بما يتفق مع أهداف التنمية الاقتصادية والاجتماعية. وتتمتع الهيئة – في سبيل تحقيق الغرض الذي أنشئت من أجله – بجميع الصلاحيات اللازمة لذلك…)
وبالتالي أصبح للهيئة العامة للعقار العديد من الصلاحيات المختلفة المنصوص عليها في النظام والمتعلقة بكافة الأنشطة العقارية.
الفصل في المنازعات العقارية وفقاً للأنظمة السعودية
يوجد العديد من المنازعات العقارية التي يتم رفعها يومياً أمام القضاء السعودي ، وأنواع الدعاوى العقارية كالتالي:-
1- الدعاوى العقارية التي تكون جهة الإدارة طرفًا فيها : مثل دعوى التعويض لنزع العقار للمنفعة العامة، ودعوى نزاع وضع اليد المؤقت من جانب جهة الإدارة، ودعوى منازعة ملكية العقار.
2- الدعاوى العقارية بين الأشخاص : مثل دعوى فسخ بيع عقار، ودعوى قسمة إجبار عقارية التي تنشأ بين الشركاء أو ورثة العقار ، والدعاوى المالية المتعلقة بأجرة العقار، ودعوى إخلاء عقار، ودعوى تداخل صكوك العقارات ، ودعاوى المقاولات المعمارية، ودعوى إتلاف ممتلكات التي تتمثل في تضرر المدعي مالك العقار من اعتداءات جاره المجاور له أو غيره، ودعوى المطالبة بتسليم عين عقارية .
3- الدعاوى المستعجلة المتعلقة بالعقارات: نص نظام المرافعات الشرعية في المادة (206) منه على الدعاوى المستعجلة بشكل عام ،ويوجد العديد من الدعاوى العقارية المستعجلة التي تخص العقارات كالتالي:-
1- دعوى المعاينة لإثبات الحالة: لقد نصت المادة (206) من اللائحة التنفيذية لنظام المرافعات الشرعية إنها عبارة عن أن يتقدم صاحب مصلحة ولو محتملة للمحكمة المختصة بدعوى مستعجلة لإثبات معالم واقعة يحتمل أن تصبح محل نزاع أما القضاء مستقبلًا، وتتم المعاينة وإثبات الحالة وفق الأحكام الواردة في المواد (116-120) من هذا النظام، وبما يتوافق مع طبيعة الدعوى المستعجلة.
من أبرز أسباب دعوى المعاينة لأثبات الحالة في العقارات:-
- إهمال العقار لفترة طويلة دون رقابة.
- التأخر في إقامة دعوى إذا وجد نزاع بين من بيده العقار والمالك.
- عدم تكليف مهندس متخصص أو حارس مسؤول للوقوف على العقار والإشراف عليه.
2- دعوى منع التعرض للحيازة ودعوى استرداها: تشمل هذه الدعوى في إعطاء صاحب العقار أو واضع اليد على العقار الحق في إقامة دعوى ضد من يعتدي على حيازته للعقار أو يحاول التعدي عليها.
3- دعوى وقف الأعمال الجديدة : تتمثل هذه الدعوى المستعجلة في أن المدعي عليه شرع أو قام بأعمال جديدة على العقار المملوك للمدعي وتؤثر تلك الاعمال على العقار ، وفي تلك الحالة يقوم المدعي برفع دعوى مستعجلة خشية أن يتضرر عقاره من الأعمال التي يقوم بها المدعي عليه.
4- دعوى إقامة حارس قضائي على العقار: تتمثل هذه الدعوى المستعجلة في أن المدعي يطلب من القضاء المستعجل ضرورة توافر حارس أمين يدير العقار ،وعادة ما يتم رفع تلك الدعوى في العقارات ذات الملكية الشائعة.
تعرف على: فوائد الامتياز التجاري في السعودية
كيف يمكن لمكتب السلامه للمحاماة والاستشارات القانونية مساعدتك في القضايا العقارية؟
مكتب السلامه للمحاماة والاستشارات القانونية يمكنه تقديم مجموعة متنوعة من الخدمات القانونية المتعلقة بالقضايا العقارية لضمان حقوق عملائه وحماية استثماراتهم؛ وفيما يلي أبرز الطرق التي يمكن للمكتب أن يساعد بها:
- صياغة ومراجعة العقود العقارية.
- تسجيل العقارات وضمان الملكية.
- تسوية النزاعات العقارية.
- تقديم الاستشارات القانونية.
- الدفاع في القضايا العقارية.
- قضايا التمويل والرهن العقاري.
- متابعة قضايا التعويض والمشاريع المتعثرة.
- تقديم الدعم القانوني في المنازعات مع المطورين العقاريين.
ختاماً:-
القضايا العقارية من أكثر أنواع القضايا المنتشرة في المملكة العربية السعودية ، ويعد مكتب السلامه للمحاماة والاستشارات القانونية هو الخيار القانوني الأفضل لك في هذا النوع من القضايا لأننا لدينا فريق قانوني متخصص في القضايا العقارية ونضمن الشفافية في التعامل مع العملاء وتوضيح كافة التفاصيل المتعلقة بالمنازعات العقارية ونركز على إيجاد حلول قانونية توفر الوقت والجهد وتجنب الإجراءات المطولة، فلا تتردد في التواصل معنا.
