خمسة مخاطر قانونية قد تواجه ملاك الأراضي البيضاء بعد التعديلات

خمسة مخاطر قانونية قد تواجه ملاك الأراضي البيضاء بعد التعديلات

فرض نظام رسوم الأراضي البيضاء رسم سنوي لا يزيد على (10%) من قيمة الأرض وذلك على الأراضي البيضاء المملوكة لشخص أو أكثر من ذوي الصفة الطبيعية، أو الصفة الاعتبارية عدا عقارات الدولة ، ونتيجة لتلك التعديلات يواجه ملاك الأراضي خمسة مخاطر قانونية سيوضحها مكتب السلامه للمحاماة والاستشارات القانونية خلال المقال.

اهم 5 مخاطر قانونية تهدد ملاك الاراضي البيضاء بعد التعديلات

اولاً:- دفع الرسوم سنوياً

هذا هو الخطر الأساسي والمباشر للتعديل الجديد علي نظام رسوم الأراضي البيضاء ولائحتة ، حيث يفرض رسماً سنوياً على الأراضي البيضاء غير المطورة، بل أن بعض الشركات تمتلك أراضي بيضاء داخل النطاق العمراني لمدينة الرياض قد تصل رسومها سنوياً إلى 74 مليون ريال،  ما يعني تكلفة مأهولة مستمرة على المالك لا تدر عليه دخلاً إن لم يقم بتطوير الأرض وهذا الرسم يُدفع بغض النظر عن نية المالك أو قدرته على التطوير في تلك السنة.

حل هذا الخطر يكمن في :- 

1. البدء في تطوير الأرض بما يتوافق مع أنظمة البناء والتخطيط، سواء بإنشاء مشروع سكني أو تجاري  أو متعدد الاستخدامات.
2. إذا لم تكن هناك قدرة على التطوير، يمكن بيع الأرض لمطورين لديهم القدرة على ذلك، لتجنب تراكم الرسوم.
3. الدخول في شراكة مع مطور عقاري لتطوير الأرض وتوزيع الأرباح.
4. طلب إعفاء من دفع رسوم ونجده في هذا المقال : ( حالات إعفاءات الأراضي البيضاء من الرسوم الجديدة )
   

ثانيا:- خطر زيادة الرسوم.

نظام رسوم الأراضي البيضاء يطبق غرامة على من يتأخر في سداد الرسوم ، خلال فترة زمنية محددة بعد إشعار المالك، أو محاولة التهرب من دفع الرسوم، هذه الزيادات يمكن أن تكون بمثابة عقوبة تزيد العبء المالي على المالك.

حل هذا الخطر يكمن في :- 

1. سداد الرسوم في مواعيدها المحددة لتجنب أي غرامات تأخير.
2. التواصل مع مكتب المحاماة للسلامه والاستشارات القانونية حيث ننوب عن عملائنا في التعامل مع وزارة الإسكان وتقديم اعتراض نظامي عن زيادة الرسوم.

ثالثا:-الانتقال إلى مراحل تطبيق جديدة.

نظام رسوم الأراضي البيضاء يطبق على مراحل، تبدأ بمناطق محددة (كالرياض في المرحلة الأولى) ثم تتوسع لتشمل مناطق أخرى أو أنواع أراضي مختلفة، الخطر هنا يكمن في أن المالك قد يمتلك أراضي كانت خارج نطاق تطبيق نظام رسوم الأراضي البيضاء في البداية، ثم فجأة تجد نفسها تحت طائلة الرسوم مع انتقال نظام رسوم الأراضي البيضاء إلى مراحل تطبيق جديدة، مما يستدعي منه اتخاذ إجراءات فورية.

مثال توضيحي: يمتلك فهد قطعة أرض في ضاحية قريبة من الرياض لم تكن مشمولة بالمرحلة الأولى لتطبيق رسوم الأراضي البيضاء، كان يعتقد أن لديه متسعاً من الوقت قبل أن تطبق عليه الرسوم؛ بعد فترة، أعلنت وزارة الإسكان عن دخول المرحلة الثانية أو الثالثة حيز التنفيذ، والتي تشمل هذه الضاحية. فجأة، أصبح فهد مطالباً بدفع رسوم سنوية على أرضه، مما يضعه تحت ضغط مالي واتخاذ قرار سريع بشأن الأرض.

حل هذا الخطر يكمن في :- 

1. متابعة أخبار وتحديثات وزارة الإسكان و”برنامج رسوم الأراضي البيضاء” لمعرفة أي إعلانات عن مراحل تطبيق جديدة أو تعديلات على النطاقات الجغرافية المستهدفة.
2. حتى لو كانت الأرض خارج النطاق حالياً، يجب على المالك أن يضع خطة محتملة (تطوير أو بيع) تحسباً لشمولها بالنظام في المستقبل.
3. استشارة مكتب السلامه للمحاماة والاستشارات القانونية لفهم التأثيرات المحتملة للمراحل الجديدة على الأرض.

رابعا:-صعوبة الاعتراض على تقييم قيمة الأرض.

يتم تحديد قيمة الرسم بناءً على تقييم قيمة الأرض، وهذا التقييم يتم عادة بواسطة لجان متخصصة ، والخطر يكمن في أن المالك قد يرى أن التقييم غير عادل أو أعلى من القيمة السوقية الفعلية، ولكن عملية الاعتراض قد تكون معقدة، تتطلب مستندات دقيقة، وقد لا تنجح دائماً في تعديل التقييم.

طريقة الحل : 

1. قبل الاعتراض، يجب على المالك جمع أدلة قوية تدعم وجهة نظره، مثل تقارير تقييم من مقيمين عقاريين معتمدين ومستقلين، أو مقارنات بأسعار أراضٍ مشابهة تم بيعها مؤخراً في نفس المنطقة.
2. الاستعانة بمكتب السلامه للمحاماة لأجل فهم الخطوات والإجراءات المحددة للاعتراض على التقييم كما هي منصوص عليها في اللائحة المحدثة لـ نظام رسوم الأراضي البيضاء ، والالتزام بالمواعيد النهائية لتقديم الاعتراض وثم  إعداد ملف الاعتراض وتقديمه بشكل فعال.

خامسا:-خطر مصادرة الأرض عند تراكم الرسوم.

هذا هو أقصى وأخطر نتيجة لعدم سداد الرسوم، حيث إذا تراكمت الرسوم المستحقة على الأرض ولم يتم سدادها في المواعيد المحددة، فإن للجهات الحكومية الحق في اتخاذ إجراءات قانونية قد تصل إلى بيع الأرض بالمزاد العلني لسداد هذه الرسوم، وفي بعض الحالات النادرة قد تكون هناك آلية لمصادرة الأرض.

كيفية الحل:- 

1. يجب اعتبار سداد رسوم الأراضي البيضاء التزاماً مالياً لا يمكن التهاون فيه، ويجب إدراجه ضمن الميزانية السنوية للمالك.
2. في حال وجود صعوبة حقيقية في السداد، يجب على المالك عدم الانتظار حتى تتراكم الرسوم ، فعليه التفكير فوراً في خيارات مثل: بيع الأرض أو الشراكة مع مطور، أو البحث عن تمويل لسداد الرسوم.
3. في بعض الحالات، قد تسمح وزارة الإسكان بجدولة السداد إذا قدم المالك مبررات مقنعة لعدم قدرته على السداد الكامل.

أسئلة وأجوبة: –

 إن فهم هذه المخاطر القانونية واتخاذ الإجراءات الاستباقية للتعامل معها أمر بالغ الأهمية لملاك الأراضي البيضاء لضمان حماية استثماراتهم وتجنب الخسائر المحتملة، ونحن مكتب السلامه للمحاماة والاستشارات القانونية نوفر جميع الاستشارات والدعم اللازم لفهم نظام رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة الجديد ولائحته التنفيذية ، وفي حال رغبتك في تقديم اعتراض نظامي على الرسوم أو الاستفسار عن خضوع أرضك للإعفاء ، مكتب السلامة حاضر لدعمك.

افرا أيضا : كيف تجنب مستثمر دفع مليون وثمانمائة ريال رسوم أراضي بيضاء؟