نقل الملكية العقارية والإجراءات القانونية
يعد تملك العقارات أو الملكية العقارية هو الركيزة الأساسية للنظام الاقتصادي السعودي ، حيث يعد الاستثمار العقاري المحلي والدولي من أهم عناصر الدخل القومية ، ولهذا كان لابد من المنظم السعودي أن يهتم بضمان انتقال الحقوق العقارية بشكل آمن ومستقر ، ولهذا تم إنشاء الهيئة العامة للعقار عام 2017م لأجل تنظيم النشاط العقاري غير الحكومي والإشراف عليه وتطويره، وتشجيع الاستثمار في الأنشطة العقارية، وتوفير البيئة المناسبة للمنافسة العادلة في هذا المجال، وخلال هذا المقال سنوضح نحن مكتب السلامه للمحاماة والاستشارات القانونية كيفية نقل الملكية العقارية والإجراءات القانونية الموضحة لذلك.
ما هو قانون نقل الملكية الجديد
تعد الملكية هي أوسع الحقوق العينية الأصلية ، حيث تخول للمالك جميع السلطات على الشيء من التصرف والاستغلال والاستعمال ، وليس لصاحب أي حق عيني آخر مباشرة تلك السلطات جميعًا وإنما بعضها ، والمنظم السعودي وضح حق الملكية -بالتفصيل- في نظام المعاملات المدنية وتعد تلك النصوص هي النصوص القانونية العامة الحاكمة لجميع أنواع الأموال والأشياء الواقع عليها حق الملكية في السعودية ومنها العقارات ، ولا يوجد في المملكة قانون منظم لنقل ملكية العقارات بشكل مخصص ، ولكن يوجد العديد من القوانين المفصلة التي تنظم نقل وفرز وبيع وإدارة واستئجار العقارات.
الأنظمة القانونية التي تطبق في مجال نقل ملكية العقارات
من أهم الأنظمة القانونية التي تطبق في مجال نقل ملكية العقارات في السعودية كالتالي:
1- نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة لعام 1445 هجريًا
هذا النظام ينظم أي نشاط بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة، تسلم فيه مبالغ من المشترين، أو من المستأجرين، أو من الممولين للمشروع العقاري، ونشاط بيع وتأجير المشروعات العقارية التابعة للجهات الحكومية على الخارطة بما يتفق مع طبيعتها وفي حدود ما تتضمنه اللائحة.
2- نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها لعام 1441 هجريًا
هذا النظام يوضح كيفية فرز العقارات المشتركة وثم بيعها وإصدار صكوك ملكية لها ، ويوضح دور الهيئة العامة للعقار في ذلك.
3- نظام المساهمات العقارية لعام 1444 هجريًا
تعرف المساهمات العقارية بأنها مشروع تطوير عقاري يشترك فيه مجموعة من الأشخاص لأجل تحقيق منفعة، ويكون ذلك بتملك عقار وتطويره إلى سكني، أو تجاري، أو صناعي، أو زراعي وغير ذلك، ثم بيع وإنهاء المساهمة، ولا يشمل ذلك الصناديق الاستثمارية العقارية. هذا النظام يهدف إلى تنظيم نشاط المساهمات العقارية، وإلى رفع مستوى الشفافية والإفصاح فيه، وإلى حماية حقوق جميع أطراف المساهمة العقارية.
4- نظام التسجيل العيني للعقار لعام 1443 هجريًا
هذا النظام يسري على جميع العقارات الواقعة في إقليم المملكة ، ويوضح النصوص القانونية الخاصة بالتسجيل العيني الأول والثاني للعقار وهو جعل العقار محل الحق العقاري أساساً لقيد الحق.
5- نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره
هذا النظام وضح آلية تملك صاحب الصفة الطبيعية والاعتبارية للعقارات داخل المملكة، فأشار في مادته الأولى على أحقية تملك غير السعودي بصفته الاعتبارية للعقارات لغرض مزاولة نشاطه المهني أو الحرفي أو الاقتصادي ويشمل ذلك العقار اللازم لسكنه وسكن عمالته بعد الحصول على التراخيص اللازمة، كما تضمن النظام جواز أحقية تملك غير السعوديين بصفته الطبيعية للعقار لغرض السكن الخاص وذلك بعد الحصول على موافقة وزارة الداخلية.
6- نظام ضريبة التصرفات العقارية لعام 1446 هجريًا
هذا النظام يوضح النصوص القانوني المفصلة لضريبة التصرفات العقارية وهي الضريبة التي تفرض على أي تصرف ناقل لملكية العقار أو ناقل لمنفعته بشكل دائم – بطريق مباشر أو غير مباشر – أو ناقل لمنفعته لمدة تزيد على (50) عاماً.
ما هي طرق نقل الملكية العقارية؟
تتنوع طرق نقل الملكية العقارية في السعودية ، فيما يلي نستعرض أبرز طرق نقل الملكية العقارية:
1- البيع والشراء
يتم إبرام عقد البيع بين البائع والمشتري وفقًا للشروط المتفق عليها بين الطرفين ، وتطبق النصوص القانونية المنظمة للعقد في نظام المعاملات المدنية ، ويتم توثيق العقد رسميًا عبر الجهات المختصة، مثل كتابة العدل أو منصة “إفراغ العقارات” التابعة لوزارة العدل، ويتم سداد رسوم الإفراغ العقاري والضرائب المستحقة (مثل ضريبة التصرفات العقارية التي تبلغ 5% من قيمة العقار)، وبعد استكمال الإجراءات، يتم تحديث الصك العقاري إلكترونيًا عبر منصة “ناجز”
2- الهبة
تُعتبر الهبة طريقة لنقل الملكية دون مقابل مالي، حيث يقوم المالك بالتنازل عن العقار لصالح جهة معينة (شخص أو جهة) بموجب عقد الهبة ، وتطبق النصوص القانونية المنظمة للعقد في نظام المعاملات المدنية، ولا يجوز الرجوع عن الهبة بعد تسجيلها إلا وفق حالات محددة في نظام المعاملات المدنية ، ويشترط إفراغ العقار رسميًا للمستفيد عبر منصة “إفراغ العقارات” التابعة لوزارة العدل، وفي حال كانت الهبة بين الأقارب من الدرجة الأولى (الوالدين، الأبناء)، يمكن الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية.
4- الإرث
الإرث هو إحدى وسائل نقل الملكية وهو ما تبقى من الشخص بعد وفاته وينتقل لورثته ، ويطلق عليها ” التركة ” وهي ما يخلفه الإنسان بعد موته من الأموال والحقوق المالية.
ولكي يتم نقل ملكية العقارات بالإرث فيجب اولاً حصر الورثة عبر استخراج صك حصر ورثة من المحكمة المختصة، وتقسيم العقار طبقا للنصوص الشرعية للميراث والمحددة في نظام الأحوال الشخصية.
ما هي شروط نقل ملكية العقار؟
يخضع نقل ملكية العقارات في المملكة العربية السعودية لمجموعة من الشروط والمتطلبات القانونية التي تهدف إلى تنظيم السوق العقاري وحماية حقوق جميع الأطراف. وتختلف الشروط بحسب طريقة نقل الملكية (بيع، هبة، إرث، مقايضة، إلخ). وفيما يلي شروط لنقل الملكية العقارية:
أولًا: الشروط العامة لنقل ملكية العقار
- وجود صك ملكية ساري المفعول
يجب أن يكون العقار مسجلًا في نظام التسجيل العيني للعقار أو لدى كتابة العدل، وأن يكون هناك صك ملكية رسمي وساري باسم البائع، ولا يجوز نقل الملكية إذا كان الصك موقوفًا أو غير مكتمل الإجراءات.
- خلو العقار من النزاعات أو القيود
يجب أن يكون العقار خاليًا من أي نزاعات قضائية أو حجوزات تمنع التصرف فيه، وإذا كان العقار مرهونًا أو عليه التزامات مالية، يجب تسديدها قبل إتمام النقل.
- سداد جميع المستحقات المالية والرسوم الحكومية
يشترط سداد رسوم نقل الملكية العقارية المقررة من قبل وزارة العدل، ويجب سداد أي رسوم بلدية أو ضرائب أو فواتير مستحقة تتعلق بالعقار (مثل رسوم الخدمات).
- توثيق العقد وإفراغ العقار
يتم توقيع عقد البيع أو الهبة أو أي نوع آخر من العقود العقارية، ويجب توثيقه رسميًا من خلال كتابة العدل ومنصة “إفراغ العقار” التابعة لوزارة العدل، في بعض الحالات، يتطلب الأمر موافقة الجهات المختصة (مثل وزارة الإسكان أو البلديات) قبل الإفراغ.
ثانيًا: الشروط الخاصة بكل نوع من أنواع نقل الملكية
شروط نقل الملكية عن طريق البيع:
- الاتفاق على الثمن وتسجيله في العقد.
- سداد ثمن العقار بالكامل (إلا إذا كان البيع بالتقسيط وفق شروط محددة).
- توقيع عقد البيع بحضور الطرفين أو من ينوب عنهما بتوكيل رسمي موثق.
- الإفراغ يتم عبر كتابة العدل أو منصة “ناجز” الإلكترونية.
شروط نقل الملكية عن طريق الهبة
- أن يكون الواهب مالكًا للعقار بصورة قانونية.
- توثيق عقد الهبة رسميًا من خلال كتابة العدل أو منصة ناجز.
- في بعض الحالات، تشترط الجهات المختصة أن يكون الموهوب له قريبًا من الدرجة الأولى لضمان صحة الهبة.
- ألا يكون العقار مرهونًا أو عليه التزامات مالية.
شروط نقل الملكية عن طريق الإرث
- الحصول على صك حصر الورثة من المحكمة المختصة.
- تحديد نصيب كل وريث وفقًا لنظام الأحوال الشخصية المبني على الشريعة الإسلامية.
- توثيق القسمة وإفراغ العقارات باسم الورثة المستحقين.
ما هي إجراءات نقل ملكية شقة؟
يتم نقل ملكية الشقق والعقارات بشكل عام من خلال الدخول على خدمة إدراج صفقة عقارية (نقل الملكية العقارية) عبر منصة وزارة العدل من هنا.
ختامًا ، نحن في مكتب السلامه للمحاماة والاستشارات القانونية نقدم جميع الخدمات القانونية المتعلقة بنقل ملكية العقارات ، من حيث صياغة العقود وضمان الامتثال للوائح والأنظمة القانونية في المملكة ، حيث يحظى المكتب بخبرة واسعة في تلك المجالات، ويوظف فريق العمل هذه الخبرة والمعرفة في تقديم خدمة نوعية ومتكاملة تستهدف مصلحة العميل واستدامة نشاطه، فلا تتردد في التواصل معنا.
