إجراءات تحديد الأراضي البيضاء ودفع رسومها

إجراءات تحديد الأراضي البيضاء ودفع رسومها

صدر المرسوم الملكي رقم (م/244) وتاريخ 7/11/1446 ه لتعديل نظام رسوم الأراضي البيضاء وثم صدرت اللائحة التنفيذية الجديدة للنظام التي وضحت الإجراءات القانونية اللازمة لأجل تحديد الأراضي البيضاء الخاضعة للرسم وإجراءات دفع الرسوم ، وخلال هذا المقال سيوضح مكتب السلامه للمحاماة ، الأراضي التي يطبق عليها الرسوم ، وكيفية دفع الشركات والمؤسسات للرسوم مراعاة للمواعيد القانونية وتجنب الغرامات.

اولاً : المدن الخاضعة لرسوم الأراضي البيضاء

نصت المادة 5 من النظام على أن المدينة تكون خاضعة للرسم عند توافر المعايير التالية:-

1. وجود فجوة بين العرض والطلب في الأراضي المطورة.
2. التضخم في أسعار العقارات.
3. نقص المعروض من الأراضي المطورة.
4. احتكار الأراضي البيضاء وعدم تطويرها.
5. نسبة الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني.
6. أولويات التطوير العمراني.

كيفية تحديد الأراضي الخاضعة للرسوم ؟

يتم تحديد الأراضي الخاضعة لرسوم الأراضي البيضاء بقرار من الوزير ، ويتضمن القرار البيانات التالية :-

1. تاريخه.
2. اسم المدينة التي ستخضع للرسم.
3. خارطة النطاق العمراني الذي سيخضع للرسم.
4. مدة المهلة لتقديم الوثائق والبيانات المرتبطة بالأراضي البيضاء التي ستخضع للرسم، وتاريخ انتهاء المهلة.
5. عنوان البوابة الإلكترونية المطلوب من المكلّف التقدم من خلالها.
6. تحديد الوثائق والبيانات المطلوب من المكلّف تقديمها، ومنها نسخة من وثيقة إثبات ملكية الأرض، وبيانات الأرض.

ويتم نشر الإعلان في الموقع الإلكتروني لوزارة البلديات والإسكان.

كيف يتم تحديد نسبة الرسوم للأراضي البيضاء؟

نصت المادة 6 من النظام أنه يصدر قرار من وزير البلديات والإسكان يحدد كل مدينة خاضعة للرسم نطاق أو نطاقات جغرافية، تشتمل على ما يلي:

1. نسبة أو نسب الرسم السنوية.
2. استخدامات الأراضي البيضاء.
3. الحد الأدنى لمساحة الأرض ولمساحة مجموع الأراضي البيضاء داخل المدينة.

اقرأ المزيد حول: شرائح رسوم الأراضي البيضاء وفق النظام الجديد 2025

ثانياً:- شروط خضوع الأرض لتطبيق الرسوم

نصت المادة السابعة من النظام أنه يُشترط لإخضاع أرضٍ لتطبيق الرسم ما يلي:

1. أن تكون أرضاً بيضاء.
2. أن تكون قابلة للتطوير أو البناء.
3. أن تقع داخل نطاق تطبيق الرسم، وفقاً للإعلان الصادر بشأنها.
4. ألا تقل مساحتها، أو مجموع مساحة الأراضي البيضاء المملوكة لمالك واحد الخاضعة للتطبيق، في نطاق المدينة؛ عن خمسة آلاف متر مربع.
5. أن يكون استخدامها ضمن الاستخدامات الواردة في القرار.

وبالتالي إذا كنت تمتلك أرض بيضاء ولم يتوافر فيها شرط من الشروط المنصوص عليها في اللائحة ، يمكنك الاعتراض على القرار الصادر والتظلم منه وثم رفع قضية في المحكمة الإدارية.

ثالثاً:- إبلاغ الوزارة المكلف بالفاتورة اللازمة لسداد رسوم الأراضي البيضاء

نصت المادة (11) من اللائحة التنفيذية على أن وزارة البلديات والإسكان على أن يجب يجب أن يتضمن تبليغ المكلّف بفاتورة الرسم الخاصة بأرضه -بحد أدنى- البيانات الآتية:

1. اسم المكلّف وبياناته النظامية.
2. رقم وثيقة إثبات ملكيته للأرض.
3. موقع الأرض.
4. المستند النظامي لفاتورة الرسم.
5. نسبة الرسم.
6. مقدار الرسم المستحق.
7. موعد تسديد الرسم.
8. وسيلة تسديد الرسم.
9. ما يترتب على عدم تسديده للرسم أو على تأخره في التسديد.
10. حقه في الاعتراض، ومدته بحسب الإجراءات النظامية، من فاتورة الرسم.

المدة اللازمة لسداد رسوم الأراضي البيضاء

حددت المادة (13) من النظام المدة اللازمة لسددا رسوم الأراضي البيضاء ، حيث : 

1. على المكلّف سداد الرسم خلال سنة ميلادية كاملة من تاريخ إصدار فاتورة الرسم، فلنفترض صدرت فاتورة بتاريخ 30 سبتمبر 2025 ، فمدة السداد تنتهي 30 سبتمبر 2026 ، وإذا تأخر المكلف في الدفع يتم بعد ذلك بدء حساب غرامة التأخير.
2. وإذا كان على المكلف فواتير سابقة لسنوات ماضية ، فيجب تسديد الرسم خلال مدة 90 يوم من تاريخ إصدار فاتورة الرسوم عن السنوات السابقة من تاريخ تبليغ المكلّف بها.
   مثال: اكتشفت الوزارة أرضك في 30 يونيو 2025، وأرسلت لك فاتورة رسوم عن سنوات 2021، 2022، 2023 ، 2024 تم تبليغك بالفاتورة في 15 أغسطس 2025 يجب عليك سداد هذه الرسوم المتأخرة خلال 90 يوماً من 15 أغسطس 2025 ، وإذا تأخرت في السداد ترتفع غرامات التأخير.
3. في حال مُنح المكلّف مدة إضافية للتطوير، تمدد مدة السداد لتنتهي مع انتهاء المدة الإضافية للتطوير ، لنفترض أنك حصلت على تمديد لمدة 6 أشهر لتطوير أرضك، إذا كانت فاتورتك مستحقة في 1 يناير 2026، فستمتد فترة السداد حتى انتهاء هذه الشهور الستة (أي حتى 1 يوليو 2026).
4. إذا أكمل المكلّف تطوير الأرض أو بنائها خلال المدة النظامية (أو الممددة)، فإنه يسترد الرسوم التي دفعها عن تلك المدد : لنفترض أنك دفعت رسومًا عن أرضك لمدة سنتين (50 ألف ريال). ثم قمت بتطويرها بالكامل خلال السنة الثالثة (وهي ضمن المدة النظامية أو الممددة). بعد إكمال التطوير، يمكنك طلب استرداد الـ 50 ألف ريال التي دفعتها عن السنتين السابقتين.
5. إذا رغب المكلّف في بيع الأرض البيضاء قبل اكتمال تطويرها، يجب عليه سداد جميع الرسوم المستحقة عليها قبل نقل ملكيتها للمشتري الجديد، وهذه نقطة في غاية الأهمية للمستثمرين قبل شراء الأراضي البيضاء يجب التأكد من سداد المالك للرسوم ، وأنت مستثمر وتريد شراء ارض بيضاء فيجب أن تتأكد من سداد المالك لها ، وإلا ستكون ملزم بدفع تلك الرسوم.

رابعاً:-  كيف تؤثر الخدمات المحيطة بحيك على قيمة الرسوم؟

وضحت المادة 4 من اللائحة أن قيمة الأرض لا تعتمد فقط على مساحتها أو موقعها، بل أيضًا على مدى توفر الخدمات والمرافق الأساسية فيها أو بالقرب منها، لتقدير هذا “التوفر”، يتم تخصيص “أوزان” أو نقاط لكل خدمة أو مرفق؛ وهذه الأوزان تعكس مدى أهمية هذه الخدمة للأرض وتأثيرها على قيمتها.

• الخدمات العامة: هي الخدمات التي تخدم المجتمع بشكل عام، مثل المدارس والمستشفيات، والمراكز التجارية ،والحدائق، والمساجد.
• المرافق العامة: هي البنى التحتية الأساسية مثل شبكات المياه والصرف الصحي والكهرباء والاتصالات والطرق المعبدة.
• أوزان لكل خدمة أو مرفق بحسب ضرورته للأرض وتأثيره في تقدير قيمتها: هذا يعني أن بعض الخدمات والمرافق أهم من غيرها وتؤثر على قيمة الأرض بشكل أكبر على سبيل المثال، وجود شبكة مياه وصرف صحي قد يكون له وزن أكبر بكثير من وجود حديقة عامة قريبة، وذلك لأن المرافق الأساسية ضرورية لأي تطوير سكني أو تجاري.
• ولا تتغير هذه الأوزان في المدينة الواحدة: هذا يضمن العدالة والثبات في تقييم الرسوم . فإذا كانت أرضان في نفس المدينة، فسيتم تقييم خدماتهما ومرافقهما بنفس معايير الأوزان، بغض النظر عن مكانهما داخل المدينة، وهذا يمنع التمييز ويجعل عملية التقييم شفافة.

مثال توضيحي للفقرة الأولى:

تخيل أن الوزارة تحدد الأوزان التالية في مدينة الرياض:

• خدمة الصرف الصحي: وزن 20 نقطة.
• خدمة المياه: وزن 20 نقطة.
• خدمة الكهرباء: وزن 15 نقطة.
• خدمة الطرق المعبدة: وزن 10 نقاط
• وجود مدرسة قريبة (أقل من 1 كم): وزن 8 نقاط
• وجود مركز صحي (أقل من 2 كم): وزن 7 نقاط
• وجود شبكة اتصالات (ألياف بصرية): وزن 5 نقاط
• وجود حديقة عامة (أقل من 500 متر): وزن 3 نقاط

مقارنة بين قطعتي أرض في الرياض:

مع ذلك فإن تلك الأوزان ليست ثابتة فيجوز للوزارة تعديلها وإجراء مراجعة دورية لها وفق أولويات التطوير العمراني في المدينة.

أسئلة وأجوبة

ختاماً: مكتب السلامه للمحاماة والاستشارات القانونية يوفر جميع الاستشارات والدعم اللازم لفهم نظام رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة الجديد ولائحته التنفيذية ، وفي حال رغبتك في تقديم اعتراض نظامي ، مكتب السلامة حاضر لدعمك.

المصادر :-

1. اللائحة التنفيذية لرسوم الأراضي البيضاء الصادرة بتاريخ 28/2/1447 ه الموافق 22/8/2025م.

https://uqn.gov.sa/details?p=27369

2. تعديلات نظام رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/244) بتاريخ 11/7/1446 ه .

https://laws.boe.gov.sa/BoeLaws/Laws/LawDetails/6932e745-0f61-4f25-9e4a-a9a700f21d6b/1