كيفية تحويل رسوم الأراضي البيضاء إلى مشروع مربح؟

كيفية تحويل رسوم الأراضي البيضاء إلى مشروع مربح؟

في سياق التحول الوطني الطموح الذي تقوده رؤية المملكة 2030، يشهد القطاع العقاري السعودي مرحلة تاريخية من إعادة الهيكلة والتنظيم، تهدف إلى تعزيز كفاءة استخدام الأراضي وتحفيز التنمية المستدامة للمدن. ومن بين أهم الأدوات التي تبنتها الدولة لتحقيق هذا الهدف، تأتي رسوم الأراضي البيضاء، التي لم تُفرض لمجرد الجباية، بل كسياسة اقتصادية ذكية لمعالجة تحديات تكدس الأراضي غير المطوّرة داخل النطاقات العمرانية، ودفع الملاك نحو الاستثمار الحقيقي والتطوير الفعلي.

ورغم أن هذه الرسوم قد تبدو في ظاهرها عبئًا ماليًا على ملاّك الأراضي، إلا أنها في جوهرها فرصة استثمارية متكاملة تتماشى مع أحد ركائز رؤية 2030، وهي رفع كفاءة الإنفاق وتعظيم القيمة الاقتصادية للأصول العقارية. فالملاك والمستثمرون الذين يدركون هذه الرؤية يستطيعون تحويل التكاليف المفروضة إلى محفّز للتنمية، من خلال تخطيط مشاريع عقارية تتسق مع احتياجات السوق، وتسهم في تحقيق التوازن بين العرض والطلب في قطاع الإسكان ، وتحفز المستثمرين ليكونوا شركاء فاعلين في بناء مدن مزدهرة واقتصاد متنوع ومستدام، حيث يتحول العبء إلى استثمار، والرسوم إلى أرباح، وخلال هذا المقال سنوضح نحن مكتب السلامه للمحاماة والاستشارات القانونية كيف تحول رسوم الأراضي البيضاء إلى فرصة استثمارية مذهلة.

طرق تحويل رسوم الأراضي البيضاء إلى مشروع مربح

يوجد العديد من الطرق المميزة التي يمكن من خلالها تحويل العبء الثقيل للرسوم السنوية للأراضي البيضاء إلى فرصة ذهبية تجني الملايين ، يستفيد منها ملاك الأراضي وأصحاب الشركات والمؤسسات والمستثمرين ، وتلك الفرص كالتالي:- 

1- البيع المباشر

هو أبسط وأسرع طريقة لتحويل الأرض إلى سيولة نقدية؛ حيث  يتم عرض الأرض للبيع في السوق العقاري، ويقوم مالك الأرض بالتفاوض مع المشترين المحتملين (أفراد وشركات تطوير عقاري، أو مستثمرين) لإتمام عملية البيع مقابل مبلغ نقدي متفق عليه، وبمجرد إتمام الصفقة وتسجيلها رسميًا، تنتقل ملكية الأرض بالكامل إلى المشتري، ويحصل البائع على المبلغ المتفق عليه ، وبالتالي يتجنب مالك الأرض دفع رسوم سنوية لها وبالإضافة إلى التخلص من جميع المسؤوليات المتعلقة بها.

2- التأجير طويل الأجل: 

يعد هذا النوع من عقود الإيجار في السعودية ويمتد لفترات طويلة ، حيث لا يبيع مالك العقار الأرض بشكل دائم، بل يؤجرها لمستأجر (عادة ما يكون مطورًا عقاريًا أو شركة تجارية كبيرة) لفترة طويلة جدًا، تتراوح عادة بين 20 إلى 99 عامًا، وخلال هذه الفترة، يحق للمستأجر تطوير الأرض (بناء مبنى سكني أو تجاري أو فندق…وغيرهم) والاستفادة منه، بينما يظل المالك هو مالك الأرض ويحصل على دفعات إيجارية دورية (سنوية أو ربع سنوية). عند انتهاء مدة الإيجار، تعود الأرض بجميع منشآتها إلى المالك الأصلي.

مزايا طريقة التأجير طويل الأجل

• دخل ثابت ومستمر: يوفر دخلًا دوريًا مضمونًا على المدى الطويل، مما يساعد على تغطية الرسوم السنوية وتحقيق أرباح.
• الاحتفاظ بالملكية: يحتفظ المالك بملكية الأرض، مما يتيح له الاستفادة من ارتفاع قيمتها على المدى الطويل.
• الاستفادة من التطوير: تعود الأرض للمالك بعد انتهاء مدة الإيجار ومعها جميع المنشآت التي أقيمت عليها، مما يزيد من قيمتها بشكل كبير.
• تقليل المخاطر: يتحمل المستأجر عادةً معظم مخاطر التطوير والتشغيل.

ولكن يجب معرفة معلومة في غاية الأهمية أن الأحكام النظامية الجديدة الخاصة بعقد الإيجار في مدينة الرياض نصت على أنه :-

• لا يحــق للمؤجـــر زيـــادة قيمة الأجـــرة الإجماليـــة للعقارات الســـكنية أو التجارية، ســـواء في العقود القائمة أو الجديدة داخـــل النطـــاق العمـراني لمدينـــة الريـــاض لمدة 5 سـنوات اعتبارًا من 25 سبتمبر 2025.
• إذا كان العقـــار الشـــاغر قد ســـبق تـــأجيره، فيجـــب ألا تزيد أجرته الجديدة على قيمة آخر عقد إيجار له.

3- تقديم الأرض في صندوق عقاري:

تتضمن هذه الطريقة مساهمة مالك الأرض بالأرض كجزء من رأسمال (أو حصة عينية) في صندوق استثماري عقاري متخصص في تطوير المشاريع ، ويقوم هذا الصندوق بجمع رؤوس أموال من مستثمرين متعددين، ويستخدمها لتمويل مشاريع تطوير عقاري مختلفة، بما في ذلك المشروع الذي ستقام عليه الأرض، ويشارك مالك الأرض في أرباح المشروع (أو الصندوق ككل) حسب نسبة مساهمته.

4- تقديم الأرض في مشروعات عقارية على الخارطة : 

نصت المادة الأولى من نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة على تعريف المشروع العقاري بأنه : ( مشروع عقاري يراد تطويره لبيع أو تأجير أراضٍ مطورة أو وحدات عقارية على الخارطة، قبل البدء في تنفيذه أو في أثناء أعمال الإنشاء والتطوير بحسب التصميم أو المخطط المتفق عليه.) وبالتالي يمكن تقديم إلى مطور عقاري وهو شخص ذو الصفة الاعتبارية المرخص له بمزاولة نشاط امتلاك العقارات أو استئجارها من أجل تطويرها وبيعها أو تأجيرها بحسب الأحوال، ويشمل المطور الرئيس والفرعي ، ويقوم هو بالتشييد العقاري للأرض.

5- تطوير المالك للأرض بنفسه :

في حال لم يرد مالك الأرض تقديم الأرض في مشروعات عقارية على الخارطة إلى مطور عقاري لتطويرها ، يمكن هو أن يقوم بتطوير الأرض بنفسه للتخلص من رسوم الأراضي البيضاء ، ومن طرق التطوير كالتالي:

• إنشاء مساحة مجهزة بالبنية التحتية الأساسية (نقاط كهرباء، مياه، صرف صحي مؤقت، إنترنت) لتأجيرها لشاحنات الطعام والمقاهي.
• إذا كانت الأرض تقع بالقرب من منطقة تجارية أو إدارية مزدحمة تفتقر للمواقف (مثل منطقة مركز الملك عبد الله المالي أو مناطق الجامعات) يمكن أن يتم إنشاء موقف سيارات بها.
• إنشاء مبانٍ تخزين صغيرة أو مستودعات تطويرًا للأرض، مما يخرجها من نطاق رسوم الأراضي البيضاء.

تعرف علي:

• إجراءات تحديد الأراضي البيضاء 
• النظام الجديد لرسوم الأراضي البيضاء

أسئلة وأجوبة :

ختاماً: مكتب السلامه للمحاماة والاستشارات القانونية يوفر جميع الاستشارات والدعم اللازم لفهم نظام رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة الجديد ولائحته التنفيذية ، وفي حال رغبتك في تقديم اعتراض نظامي ، مكتب السلامة حاضر لدعمك.

المصادر :-

1. اللائحة التنفيذية لرسوم الأراضي البيضاء الصادرة بتاريخ 28/2/1447 ه الموافق 22/8/2025م.

https://uqn.gov.sa/details?p=27369

2. تعديلات نظام رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/244) بتاريخ 11/7/1446 ه .

https://laws.boe.gov.sa/BoeLaws/Laws/LawDetails/6932e745-0f61-4f25-9e4a-a9a700f21d6b/1