ما هو عقد بيع العقار على الخارطة؟

ما هو عقد بيع العقار على الخارطة؟

تعد مشاريع بيع العقار على الخارطة من المشاريع الجديدة المستحدثة لجذب الاستثمار ، حيث تمنح المشاريع على الخريطة للمستثمرين فرصة متابعة التطورات الخاصة بعملية التشييد وكل ما يتعلق بها ، مما ظهر معها نوع جديد من العقود وهو عقد البيع على الخارطة ، ونتيجة لهذا التطور الاقتصادي في السوق العقاري ، أصدر المنظم السعودي نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة لتسري أحكام النظام على نشاط بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة، تسلم فيه مبالغ من المشترين، أو من المستأجرين، أو من الممولين للمشروع العقاري و نشاط بيع وتأجير المشروعات العقارية التابعة للجهات الحكومية على الخارطة بما يتفق مع طبيعتها وفي حدود ما تتضمنه اللائحة. وخلال هذا المقال سيوضح مكتب السلامه للمحاماة والاستشارات القانونية كل ما يخص عقد بيع العقار على الخارطة.

مفهوم عقد البيع على الخارطة.

عرفت المادة الأولى من النظام المشروع العقاري بأنه هو مشروع عقاري يراد تطويره لبيع أو تأجير أراضٍ مطورة أو وحدات عقارية على الخارطة، قبل البدء في تنفيذه أو في أثناء أعمال الإنشاء والتطوير بحسب التصميم أو المخطط المتفق عليه.

بينما عرفت التطوير العقاري بأنه هو  تشييد المشروعات العقارية السكنية، أو التجارية، أو المكتبية، أو الخدمية، أو الصناعية، أو السياحية، أو غيرها.

لم يعرف النظام عقد البيع على الخارطة ، بل ترك الأمر للفقه والقضاء ، ولقد عرف الفقه عقد البيع على الخارطة ” تحت الإنشاء” بأنه هو البيع الذي يلتزم فيه البائع بإنشاء بناء في مهلة محددة في العقد وقد يعقد البيع لأجل أو بالحالة المستقبلية للإنجاز.

يحتوي هذا العقد على عنصرين في غاية الأهمية كالتالي:-

1. العنصر الأول :- التزام البائع بالبناء.
2. العنصر:-  وجوب إقامة البناء خلال المدة المحددة أو المتفق عليها في العقد من قبل الطرفين المتعاقدين.

من هي الجهة المسؤولة عن عقود البيع على الخارطة ؟

نصت المادة الثانية من اللائحة التنفيذية للنظام أنه  تختص الهيئة العامة للعقار بالإشراف على تنظيم بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة، بما في ذلك:

1. إصدار الدليل الاجرائي لبيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة، وفقاً للنظام واللائحة.
2. إصدار القرارات التنفيذية لممارستها الاختصاصات، وفقاً للنظام واللائحة.
3. قيد المطورين العقاريين؛ وفقاً للنظام واللائحة.
4. ترخيص المشروعات العقارية؛ وفقاً للنظام واللائحة.
5. الرقابة والتفتيش على سائر أعمال النشاط.

من المرخص له بإجراء عقد البيع على الخارطة؟

حددت المادة الثالثة من النظام انه لا يحق لأي مطور عقاري مزاولة نشاط بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة إلا إذا كان مقيدًا في سجل قيد المطورين، ولا يحق الإعلان عنها في وسائل الإعلام المحلية أو الخارجية، ولا إقامة معارض لها والدعوة إليها؛ إلا إذا كان المشروع العقاري مرخصاً له من الجهة المختصة؛ وفقاً لأحكام النظام واللائحة.

اذن يوجد سجل للمطورين العقارين يجب التسجيل فيه لأجل ممارسة مشاريع البيع على الخارطة ، ولقد حددت المادة الثالثة من اللائحة الشروط التالية لأجل قيد المطور العقاري الاعتباري   ( الشركات والمؤسسات )  والطبيعي في السجل.

شروط قيد المطور العقاري الاعتباري  ( الشركات والمؤسسات )  :-

1. سجل تجاري ساري المفعول.
2. الحصول على (خمسٍ وثلاثين) نقطة من (مئة) نقطة كحدٍّ أدنى وفقاً للجدول في المادة (الخامسة) من اللائحة والتي تحدد معايير تقييم قدرات الشخص الاعتباري للقيد في سجل المطورين ( القدرات المالية والفنية والمؤسسية والموارد البشرية ) وعلى أساس تلك القدرات يتم احتساب الأوزان بالنقط.

شروط قيد المطور العقاري الطبيعي:- 

1. يشترط لقيد الشخص الطبيعي -عند الاقتضاء- في سجل قيد المطورين الحصول على (خمسٍ وثلاثين) نقطة من (خمسٍ وخمسين) نقطة كحدٍّ أدنى وفقاً للجدول في المادة (الخامسة) من اللائحة ، حيث يتم تقييم الشخص الاعتباري من حيث ( اجتياز البرنامج التأهيلي للمطور العقاري وبيان بالمشروعات التي قام بتنفيذها الشخص الطبيعي وإرفاق ما يثبت تنفيذها وشهادة سلامة السجل الائتماني للأفراد وشهادة تسجيل في ضريبة القيمة المضافة للأفراد).
2. يجوز للمطور طلب رفع نقاط تقييمه في سجل قيد المطورين إذا تغيّرت قدراته بعد قيده.
3. يعلّق قيد المطور إذا فقد الحد الأدنى من معايير التقييم ويعطى مهلة تصحيحية مدتها (ثلاثة) أشهر، ويشطب قيده إذا لم يصحح وضعه خلال هذه المدة.

ملحوظة هامة :- لا يؤثر التعليق أو الشطب على المسجلين في سجل المطورين وفقاً للنظام واللائحة على المشروعات التي صدرت لها تراخيص للبيع أو التأجير على الخارطة.

كيفية الحصول على ترخيص خاص بالمشروع العقاري على الخارطة ؟

نصت المادة السادسة من النظام أنه يشترط على المطور الراغب في بيع أو تأجير مشروعات عقارية على الخارطة -بعد قيد اسمه في سجل قيد المطورين- أن يقدم طلبًا إلى الجهة المختصة ( الهيئة العامة للعقار) للحصول على الترخيص الخاص للمشروع العقاري مشفوعًا بما يلي:

• نسخة من السجل التجاري ساري المفعول، الذي يسمح له بمزاولة نشاط التطوير العقاري.
• شهادة عضوية الغرفة التجارية.
• نسخة من السجل الائتماني من شركة مرخص لها من الجهة المختصة بالخدمات الائتمانية.
• رخصة بناء للمشروع العقاري سارية المفعول.
• صك تسجيل الملكية (ساري المفعول) للعقار المراد تطويره. 
• نسخة من الاتفاقية المبرمة بينه وبين مالك الأرض أو مالك منفعتها بما يتفق مع أحكام النظام واللائحة.
• نسخة من الاتفاقية المبرمة بين المطور الرئيس والمطور الفرعي -إن وجدت- بما يتفق مع أحكام النظام واللائحة.
• التصاميم المعمارية والمخططات الهندسية التي اعتمدتها الجهات المختصة.
• نسخة من العقد المبرم بينه وبين المكتب الاستشاري، بما يتفق مع أحكام النظام واللائحة.
• نسخة من العقد المبرم بينه وبين المحاسب القانوني، بما يتفق مع أحكام النظام واللائحة.
• دراسة الجدوى الاقتصادية للمشروع العقاري من مكتب استشاري تتضمن: تكاليف المشروع العقاري التقديرية، وأوجه الصرف اللازمة عليه، والتدفق النقدي له، والمدة الزمنية المتوقعة لتنفيذه.
• تعهد منه ببدء الأعمال الإنشائية للمشروع العقاري خلال (ستة) أشهر من تاريخ حصوله على الترخيص.
• نموذج عقد بيع بينه وبين المشتري ومواعيد تسليم المبيع محددة باليوم بما يتفق مع أحكام النظام واللائحة وغير متعارضة مع أحكام الشريعة الإسلامية.
• اتفاقية فتح حساب ضمان بينه وبين بنك مرخص له في المملكة، بما يتفق مع أحكام النظام واللائحة.
  وللجهة المختصة إضافة أو تعديل بعض الشروط.

تبت الجهة المختصة في الطلب خلال (ثلاثين) يومًا من تاريخ استكمال المستندات المطلوبة، وإذا انقضت تلك المدة دون البت عُدَّ ذلك موافقة على الطلب. وفي حال رفض الجهة المختصة للطلب فيجب أن يكون القرار مسببًا.

نموذج عقد بيع على الخارطة

أسئلة وأجوبة:-

في الختام نحن في السلامه للمحاماة سبق ان صنفنا كأحد أفضل الفرق القانونية في المجال العقاري للعام 2025م نظرا لخبرتنا ، ولذلك فإننا نقدم خدمات قانونية متخصصة في مراجعة عقود البيع والتأجير، ومنحك المشورة القانونية اللازمة قبل توقيع العقد. وتشمل الاعمال :

1. التدقيق القانوني: تحليل شامل للعقد لضمان امتثاله للأنظمة.
2. مراجعة شروط الدفع والتسليم والتأكد من وجود جدول دفعات واضح وضمانات تسليم
3. مساعدتك في إدراج شروط إضافية لحماية حقوقك.
4. تقديم الاستشارات القانونية إذا واجهت تأخيرًا أو إخلالًا بالعقد.